En esta entrada hablaremos acerca del contrato de compraventa de inmuebles, recomendaciones y requisitos necesarios para la venta de bienes inmuebles en Venezuela, todo de acuerdo a la norma vigente.
El Contrato de compraventa obliga a una persona a entregarle a otra un bien a cambio de una suma de dinero estipulada
La Venta es un contrato por el cual una persona , llamada vendedor, se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona, llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; o una parte en dinero y otra en especie. (Articulo. 1.474 C.C.V.)
PARTES EN UN CONTRATO DE COMPRAVENTA
1.- COMPRADOR O ADQUIRIENTE: El que paga el precio cierto y en dinero.
2.- VENDEDOR O ENAJENANTE: El que transmite el dominio de una cosa o un derecho.
La venta de un inmueble cumple con dos (2) etapas:
- La primera es la opción de compra-venta, donde se establecen las condiciones de la operación, esto es: descripción del inmueble, precio, forma de pago, plazo para la protocolización del documento definitivo de venta, monto de la garantía entregada para asegurar la operación, y las penalidades correspondientes en caso de incumplimiento.
- La segunda es la protocolización del documento definitivo de compra-venta, presentado al Registro Inmobiliario correspondiente con los recaudos que señalamos a continuación.
Para vender un inmueble se requiere presentar ante el Registro Inmobiliario correspondiente de acuerdo a la ubicación del inmueble, conjuntamente con el documento de venta redactado y visado por abogado, los siguientes recaudos:
- Documento de venta redactado y visado por abogado.
- Copia de la Cédula de Identidad de los otorgantes.
- Original y copia del Registro de Información Fiscal (RIF) actualizado, de cada uno de los otorgantes.
- En caso de ser una persona jurídica, deben acompañarse el documento constitutivo y ultimas Actas de actualización de la compañía, y copia de la Cédula de Identidad del representante legal.
- Ficha Catastral (Si la Cuenta esta a nombre de una persona diferente al propietario actual, debe hacerse el cambio de nombre)
- Solvencia del Derecho de Frente.
- Solvencia de Agua del inmueble (Si se trata de un apartamento, previamente debe obtenerse la Solvencia de pago del Condominio)
- Registro de Vivienda Principal. En caso de no tener registrado el inmueble como Vivienda Principal, deberá pagarse el equivalente al 0,5% del precio de venta del inmueble, este pago se hace con la Planilla emitida por el SENIAT, ante una entidad bancaria autorizada a recibir pagos a la Tesorería Nacional . Se debe exigir la Certificación de Pago.
- Pago de los Derechos de Registro: Según el calculo realizado por el Registro Inmobiliario, en el Banco y Cuenta que indique el Registro.
- Pago de Impuesto Municipal: Impuesto que se le paga a la Alcaldía correspondiente por la operación inmobiliaria.
RECOMENDACIONES:
El propietario una vez tomada la decisión de vender y comience con la tramitación de la documentación necesaria para protocolizar.
El comprador debe antes de suscribir la opción de compra-venta, comprobar ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente al documento de venta, que el inmueble este libre de gravamen (embargo, prohibición de enajenar y gravar).
Existen requisitos especiales cuando un copropietario ha fallecido, en caso de divorcio o cuando el inmueble pertenezca a un menor o cuando se actúa por poder:
- Si ha fallecido alguno de los propietarios del inmueble, los coheheredos deberán presentar la declaración sucesoral y la correspondiente solvencia sucesoral.
- En el caso de divorcio, cuando las partes no estén de acuerdo en vender de mutuo acuerdo debe presentar al vendedor la constancia de la liquidación de la comunidad de gananciales y adjudicación del referido bien.
- Cuando inmuebles están en posesión de menores se necesita la autoridad previa de un Tribunal de Protección del Niño Niña y del Adolescente.
- Cuando se actúa mediante poder, el mismo debe ser registrado y no sólo notariado
