Validez de cláusula Arbitral en los Arrendamientos de Uso Comercial
Elarbitraje es un proceso mediante el cual, dos o más personas enconflictos, acuerdan de manera voluntaria, someter a una o más personasimparciales y expertas llamados Árbitros, la solución de una controversiamediante una decisión definitiva e inapelable denominada Laudo Arbitral, elcual tiene fuerza ejecutoria o valor de cosa juzgada y, por tanto, esvinculante y de obligatorio cumplimiento para las partes.
El arbitrajefue incorporado en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuelacomo un Medio Alternativo de Solución de Conflictos, que forma parte delSistema de Justicia Venezolano. Así mismo, se encuentra regulado por la Ley deArbitraje Comercial de 1998.
La Ley deArbitraje Comercial venezolana define el acuerdo de arbitraje en sus artículos5 y 6, como sigue:
Artículo 5.
El “acuerdode arbitraje” es el acuerdo por el cual las partes deciden someter a arbitrajetodas o algunas controversias que hayan surgido o puedan surgir entre ellasrespecto de una relación jurídica contractual o no contractual. El acuerdo dearbitraje puede consistir en una cláusula incluida en un contrato o en unacuerdo independiente.
En virtuddel acuerdo de arbitraje las partes se obligan a someter sus controversias a ladecisión de árbitros y renuncian a hacer valer sus pretensiones ante losjueces. El acuerdo de arbitraje es exclusivo y excluyente de la jurisdicciónordinaria.
Artículo 6.
El acuerdode arbitraje deberá constar por escrito en cualquier documento o conjunto dedocumentos que dejen constancia de la voluntad de las partes de someterse aarbitraje. La referencia hecha en un contrato a un documento que contenga lacláusula arbitral, constituirá un acuerdo de arbitraje siempre que dichocontrato conste por escrito y la referencia implique que esa cláusula formaparte del contrato. En loscontratos de adhesión y en los contratos normalizados, la manifestación devoluntad de someter el contrato a arbitraje deberá hacerse en forma expresa eindependiente
El 18 de octubre de 2018,fue publicada la Sentencia N° 702, emitida por la Sala Constitucional delTribunal Supremo de Justicia.
Del contenido de laSentencia se desprende lo siguiente: ladesaplicación, en virtud del control difuso de la Constitución por parte de unárbitro en un laudo arbitral, del literal “j” del artículo 41 de la Ley deArrendamiento Comercial era correcta y ajustada a la máxima ley venezolana quees la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
La Sala determinó que, sibien existe la posibilidad de sostener el arbitraje como un imperativocategórico, a través del cual se debe procurar y asegurar que los interesadostengan la posibilidad de acudir a la jurisdicción alternativa (arbitral) y no ala jurisdicción ordinaria (judicial), el artículo 258 de la Constitución de laRepública Bolivariana de Venezuela no hace diferencias al respecto, por lo quepuede admitirse como un “colaborador del poder judicial el cual ofrece laposibilidad de desahogar el sistema de justicia”. De allí se desprende elevidente interés en que se imponga su reconocimiento a nivel constitucional yque toda disposición normativa en materia de arbitraje sea interpretada deforma tal que se estimule el desarrollo del mismo como medio alternativo deresolución de conflictos.
De igual manera la Salaadoptó el criterio de que, el empleo del arbitraje como medio alternativo desolución de conflictos es plenamente admisible para debatir y resolver aquelloscasos de arrendamientos de locales comerciales en los que las partes decidanacudir al mismo, contando el árbitro con todas las potestades propias de unjuzgador independiente y autónomo, conocedor del derecho, que debe velar deigual manera por su correcta interpretación y aplicación, dándole prevalencia alos principios y normas constitucionales, en atención a lo cual se declaraconforme a derecho la desaplicación por control difuso de la constitucionalidaddel artículo 41, literal “j” de la Ley especial que se hizo el pasado 15 deseptiembre de 2016.
En elcontrato de arrendamiento la parte arrendadora demandante invocó comofundamento para iniciar este proceso arbitral la cláusula vigésima octavaincluida dentro del texto del contrato de arrendamiento del localcomercial de autos, cuya desocupación por vencimiento del término de lacontratación y de la prórroga legal fue pedida.
Dichacláusula dice textualmente:
‘LA ARRENDADORA, LA INQUILINA, convienen expresamente en que todas las controversias no resueltas entre LA ARRENDADORA y/o LA INQUILINA y que se suscite en relación con la aplicación del presente contrato, a elección exclusiva de la ARRENDADORA, deberá ser resuelta definitivamente mediante arbitraje de conformidad con lo establecido en el Reglamento de Arbitraje del Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Caracas, que se encuentre en vigencia para la fecha de la controversia, con tres árbitros de derecho nombrados de acuerdo con dicho Reglamento’. Uno de los requisitos fundamentales de un contrato, y en este caso de la cláusula arbitral, es haber contado con el consentimiento de ambas partes, lo cual no ofrece dudas ya que el compromiso arbitral está incluido dentro del contrato de arrendamiento celebrado entre arrendadora y arrendataria y ha sido aquella, a través de apoderados, que dio inicio a este proceso arbitral fundamentándose en la cláusula ya citada. En el presente caso, la cláusula vigésima octava del contrato de arrendamiento cuyo contenido se ha transcrito, establece que el dar inicio a un procedimiento arbitral depende de la decisión o ‘a elección exclusiva de LA ARRENDADORA…”’, es decir, la parte arrendataria, según la letra de esa cláusula, en caso de tener alguna reclamación y disputa con la arrendadora debería acudir al Poder Judicial (sic), lo cual es su derecho. La arrendataria en principio no podría solicitar el arbitraje aun cuando en el encabezado de ella se dice que todas las controversias que se susciten en virtud del contrato de arrendamiento son pasibles de ser dilucidadas en arbitraje, salvo que la parte arrendadora se plegara a un eventual arbitraje iniciada por la arrendataria. Ahora bien, durante todo el procedimiento arbitral tramitado en el presente expediente, la parte demandada, arrendataria, no ha comparecido a ninguno de los actos del proceso, no ha constituido apoderado ni ha dado respuesta en forma alguna a las múltiples comunicaciones que se le han hecho y que consta en el expediente que las ha recibido. Por lo tanto no ha manifestado su disconformidad en forma alguna con este procedimiento, no se ha hecho presente, por lo tanto no ha formulado alegatos en su defensa ni en rechazo al procedimiento.
Pues bien la Ley de Arbitraje Comercial define en su artículo 5° en forma quizás redundante al señalar:
‘Elacuerdo de arbitraje es un acuerdo por el cual las partes deciden someter aarbitraje todas o algunas de las controversias que hayan surgido o puedansurgir entre ellas respecto de una relación jurídica contractual o nocontractual. El acuerdo de arbitraje puede consistir en una cláusula incluidaen un contrato, o en un acuerdo independiente…’.
Siaplicamos esta disposición legal a la cláusula arbitral de este contrato dearrendamiento, podemos concluir que las partes optaron por someter a arbitrajelas controversias planteadas por la arrendadora, lo cual es válido en elcontexto legal planteado y por lo tanto la cláusula es válida, el procedimientose ha desarrollado conforme a la Ley de Arbitraje Comercial y el ReglamentoGeneral del Centro de Arbitraje de la Cámara de Caracas y según lo pautado enel Acta de Misión ya señalada.
Porotra parte, la vigente Ley de Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial enel literal j de su artículo 41 dice textualmente:
‘Enlos inmuebles regidos por este Decreto ley queda taxativamente prohibido… j. Elarbitraje privado para resolver los conflictos surgidos entre arrendador yarrendatario con motivo de la relación arrendaticia…’
Estetribunal arbitral considera que esa disposición contradice dos normasconstitucionales de aplicación preferente, la cuales son: el artículo 253 de laConstitución de la República Bolivariana de Venezuela que expresa:
La potestad de administrar justicia emana de los ciudadanos o ciudadanas y se imparte en nombre de la República por autoridad de la ley.
Correspondea los órganos del Poder Judicial conocer de las causas y asuntos de sucompetencia mediante los procedimientos que determinen las leyes, y ejecutar ohacer ejecutar sus sentencias.
La Dra. Irma Lovera De Sola quien fue designada arbitro único al frente de este procedimiento, expreso lo siguiente : “La sentencia, aunque viene precedida por otras que se inclinan a la tendencia pro-arbitraje, es novedosa porque levanta una prohibición contenida en una ley reciente de 2014 y permite la expansión del arbitraje a un ámbito que le estaba vedado, lo cual significará una promoción del arbitraje que será muy beneficioso para los ciudadanos en general y para los contratantes de alquileres comerciales en particular. Así mismo la Dra. Lovera nos deja estas interrogantes ¿Qué pueden hacer los abogados para beneficiarse de manera legítima, ellos y sus clientes? Pueden recomendar incluir cláusula arbitral en los contratos de inmuebles comerciales. ¿Y que pueden hacer los ciudadanos con esta sentencia, para que les sirve?.
Además de leer la sentencia detalladamente y aclararcon profesionales conocedores de la materia las dudas que les surjan,recomendarle tanto a propietarios como a futuros arrendatarios que incluyancláusula arbitral en su contrato de alquiler comercial, y de esta manerapromocionarán el arbitraje, no solamente de manera abstracta, sino en loconcreto para que se puedan resolver conflictos que surjan entre las partes deun contrato de alquiler comercial de una manera certera, accesible, imparcial,idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa, sindilaciones.
Consultarsentencia Núm. 0702, Nro. Expediente 17-0126 del 18 de octubre de 2018, Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia.
Autora: Abg. Mylener Echeverría
Derecho Civil - Familia
Administradora de @civilízate
Bibliografía consultada:
-LEY DE ARBITRAJE COMERCIAL.
Gaceta Oficial Nº. 36.430, de fecha 07 de abril de 1998.
- REGLAMENTO DE ARBITRAJE DEL CENTRO DE CONCILIACIÓN Y ARBITRAJE DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE CARACAS.
-LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA USO COMERCIAL. Gaceta Oficial Nº. 40.418, de fecha 23 de mayo de 2014 .
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