EL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA EN VENEZUELA

¿QUE ES EL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE HIPOTECA?

La ejecución de hipoteca es un procedimiento ejecutivo, a través del cual se hace posible la ejecución de los bienes dados en garantía hipotecaria, para satisfacer con el producto de su remate, el cumplimiento de las obligaciones garantizadas, conforme a las disposiciones previstas en los artículos 660 al 665 inclusive 656 y 657 del C.P.C.

¿CUÁLES SON LAS SEMEJANZAS Y DIFERENCIAS CON LA VÍA EJECUTIVA?

Semejanzas:

Ambos procedimientos tienen carácter ejecutivo y permiten al acreedor adelantar la ejecución hasta el momento en que los bienes embargados deban sacarse a remate.

Diferencias:

1. En cuanto a la denominación: El C.P.C. señala a la Vía Ejecutiva como el instrumento a través del cual se hace posible la ejecución de los bienes del deudor dados en garantía.

La vía ejecutiva se realiza a través de una demanda, la ejecución de hipoteca mediante solicitud, aun cuando debe cumplir con los requisitos que establece el artículo 340 del C.P.C, para su admisión.

1. Presentada la demanda por vía ejecutiva, el Juez decretará el embargo ejecutivo de bienes del deudor.

En la ejecución de hipoteca se decretará medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar, resultará procedente el embargo ejecutivo, una vez vencido el plazo de intimación, sin que el deudor haya dado cumplimiento al pago.

1. La vía ejecutiva debe cumplir el recorrido del procedimiento ordinario y esperar a que se produzca una sentencia definitivamente firme y ejecutoriada, para que se pueda proceder al remate de los bienes.

La ejecución de hipoteca, depende de la conducta procesal del deudor ante la intimación del pago que se le haga, pasa ser un procedimiento contencioso ordinario a partir de la apertura del lapso probatorio, si el deudor intimado formula oposición al pago, pero pasará a la ejecución forzosa, incluyendo el remate de los bienes hipotecados, si no se formula oposición.

1. La Vía Ejecutiva procede cuando la obligación cuyo pago se demanda conste en instrumento público, auténtico o reconocido, mientras la ejecución de hipoteca sólo procederá, cuando la obligación esté garantizada con hipoteca y el instrumento que la contenga haya sido protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del lugar de ubicación del inmueble.
2. En la vía ejecutiva, decretado el embargo, éste podrá hacerse sobre los bienes del deudor, suficientes para cubrir el monto decretado por el Tribunal, sea cual fuere la naturaleza de dichos bienes.

En la ejecución de hipoteca podrán embargarse sólo los bienes inmuebles que estén afectados por la garantía hipotecaria para el cumplimiento de la obligación.

3. REQUISITOS DE LA SOLICITUD SEGÚN EL ARTICULO 661 CPC

La solicitud de ejecución de hipoteca, deberá llenar los siguientes requisitos:

Los relativos a los documentos que deben anexarse a la solicitud.

•  El documento protocolizado constitutivo de la hipoteca. De no existir tal documento, permitirá que el deudor hipotecario conserve la cosa en su poder, pudiendo enajenarla o gravarla nuevamente en grados sucesivos; y para los terceros que adquieren inmuebles, garantiza que su adquisición esté gravada o no, con hipoteca.
• La exigencia de presentar el documento constitutivo de hipoteca, junto con la solicitud de ejecución, es requisito de forma de la demanda. Contenida en el ordinal sexto del artículo 340 del C.P.C., pero si la obligación garantizada, consta en otros documentos distintos, tales como: pagarés, letras de cambio u otros documentos, estos deberán producirse igualmente con la solicitud, siempre que se trate de medios necesarios de pago, sin que puedan considerarse necesarios para facilitar el pago.
• La certificación expedida por el Registrador Subalterno en la cual consten los gravámenes y enajenaciones de que hubiere podido ser objeto el inmueble hipotecado, con posterioridad al establecimiento de la hipoteca, cuya ejecución se pide. Tal certificación, permitirá tanto al acreedor que pretende la ejecución, como al Tribunal que conozca de la misma, saber si existen terceros interesados en la ejecución que se adelante a los fines de su intimación, si fuere procedente.

• Los relativos a la obligación por la cual, se traba la obligación de la hipoteca. Están previstos en los artículos 660 y 661 y son:

1. Que la obligación para la cual se trabe ejecución de la hipoteca sea la de pagar una cantidad de dinero garantizada con hipoteca (Art. 660), sin que sea necesario que la garantía hipotecaria, esté referida a una obligación que conste en el mismo instrumento por el cual se constituye la garantía, dado que existen obligaciones que se derivan de otros instrumentos, las cuales pueden reclamarse a través de este procedimiento ejecutivo, como ocurre con las obligaciones contenidas en letras de cambio, pagarés o contratos de cuenta corriente .

2. Que la obligación sea de plazo vencido, esto es, que el plazo convenido para su cumplimiento haya expirado.

3. Que la obligación sea líquida, en el sentido que la prestación esté determinada en un monto preciso.

4. Que la obligación no haya prescrito. Se trata de la prescripción de la obligación, no de la hipoteca, pues puede ocurrir, que habiendo prescrito aquella, no haya ocurrido la de ésta, pudiendo tener, una y otra, distintos términos de prescripción.

5. Que la obligación no se encuentre sujeta a condición, u otras modalidades.

• Los relativos a la solicitud de hipoteca.

 1. Que cumpla con los requisitos establecidos en el artículo 340; esto es, los requisitos de forma de la demanda. Sobre este aspecto cabe señalar que si bien, el artículo 661 del C.P.C., se refiere a “la solicitud de ejecución”, la expresión debe tenerse como demanda propiamente dicha, de manera que el demandado intimado, pueda oponer cuestiones previas, conforme al contenido del parágrafo único del artículo 664 .

 2. Que se indique el monto del crédito con los accesorios que estén garantizados por la hipoteca, para permitir al Juez excluir de la ejecución, el monto del crédito o los accesorios que no estén cubiertos por la hipoteca.

 3. Que se indiquen los terceros poseedores del inmueble hipotecado.

A causa de que el acreedor hipotecario puede trabar la ejecución sobre la cosa hipotecada y hacerla rematar, aun cuando esté poseído por terceros, que detenten el inmueble o lo posean a título de dominio, sin que hayan contraído obligación alguna con el acreedor, en cuyo favor se constituyó la garantía hipotecaria, como sucede en los casos siguientes:

1. El simple detentador quien posee por orden y cuenta del poseedor legítimo,
2. El poseedor precario con título propio,
3. El tercero que constituye hipoteca con un bien propio para garantizar la obligación del deudor; y.
4. El que posee con título de dominio, por haber adquirido la cosa gravada con hipoteca, salvo que hubiere adquirido la cosa hipotecada en remate judicial (1890 y 1911 C.C.).

Al no haber sido parte de la obligación asumida por el deudor para con el acreedor, su llamamiento ajuicio se le hace, no como deudor, sino en relación de su vinculación con el inmueble; terceros poseedores que no pueden alegar a su favor el beneficio de excusión, aunque haya constituido la hipoteca por un tercero, a menos que haya pacto en contrario (1900 C.C.).

4. TRIBUNAL COMPETENTE.

Se concreta a expresar: Llegado el caso de trabar ejecución sobre el inmueble hipotecado, por estar vencida la obligación garantizada con hipoteca, el acreedor presentará al Tribunal competente el documento registrado constitutivo de la misma, la disposición, no indica una competencia especial para el desarrollo de este procedimiento, por lo cual, se debe recurrir a las normas generales sobre la determinación de la competencia, previstas en el Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, será Juez competente para conocer el procedimiento, el Juez que lo fuere, para conocer de la demanda en el juicio ordinario, según las reglas que determinan la competencia por la cuantía, la materia y el territorio.

5. EXAMEN DE LA SOLICITUD POR EL JUEZ

El Juez examinará cuidadosamente la solicitud de ejecución de hipoteca para determinar si llena los extremos en el artículo 661:

1 ° Si el documento constitutivo de la hipoteca, está registrado en la jurisdicción donde está situado el inmueble.

2° Si las obligaciones garantizadas son líquidas, de plazo vencido y sin que haya transcurrido el lapso de prescripción.

3° Que las obligaciones no se encuentren sujetas a condición u otras modalidades.

El Juez, podrá excluir de la solicitud de ejecución, los accesorios que no estuvieren expresamente cubiertos con la hipoteca.

6. ADMISIÓN DE LA SOLICITUD.

Si el Juez encuentra llenos los extremos exigidos para la procedencia de la solicitud de ejecución de hipoteca, debe admitirla, decretará inmediatamente la prohibición de enajenar y gravar el inmueble hipotecado y hará la notificación correspondiente al Registrador Inmobiliario respectivo. De igual manera ordena intimar al deudor y al tercero poseedor para que paguen apercibidos de ejecución. Si de los recaudas presentados al Juez se desprende la existencia de un tercero poseedor y el solicitante no lo hubiere indicado, el Juez procederá a intimado de oficio, intimación que puede ser expresa o presunta, cuando de las actas procesales se evidencie que la parte intimada con su actuación, ya que está en conocimiento de la orden de pago emitida, a través del decreto de intimación respectiva, o siempre que resulte de los autos, que la parte o su apoderado han estado presentes en un acto del juicio antes de la citación, se entenderá la parte citada para la contestación de la demanda sin mas formalidad, lo cual resulta aplicable al procedimiento de intimación.

7. OPOSICIÓN AL PAGO SEGÚN ARTICULO 663 CPC

LAPSO PARA REALIZARLA Y LOS MOTIVOS DE OPOSICIÓN:

Dentro de los ocho días siguientes a aquel en el cual se haya efectuado la intimación, más el término de la distancia, si hubiere lugar, tanto el deudor, como el tercero, podrán hacer oposición al pago que se les intima por los motivos siguientes:

1°. Tachando por vía incidental el documento de préstamo con garantía hipotecaria, según los artículos 438 y siguientes del C.P.C, o por las causales señaladas en el artículo 1380 del C.C.

2º. El pago de la obligación, cuya ejecución se solicita, siempre que se consignen junto con el escrito de oposición la prueba escrita del pago.

3°, La compensación de suma líquida y exigible, a cuyo efecto se consignará junto con el escrito de oposición, la prueba escrita correspondiente.

Para los efectos de la compensación, es necesario acudir a las disposiciones siguientes del Código Civil.

Artículo 1331: Cuando dos personas son recíprocamente deudores, se verifica entre ellas una compensación, que extingue las dos deudas.

Artículo 1332: La compensación se efectúa de derecho (legal), en virtud de la ley y aún sin conocimiento de los deudores, en el momento mismo de la existencia simultánea de las dos deudas que se extinguen recíprocamente, por las cantidades concurrentes.

Artículo 1333: La compensación no se efectúa sino entre dos deudas, que tienen por objeto una suma de dinero, o una cantidad determinada de cosas de la misma especie, que pueden en los pagos sustituirse las unas a las otras, y que son igualmente líquidas y exigibles.

Artículo 1340. La compensación no se verifica con perjuicio de derechos adquiridos por un tercero.

Sin embargo, el que siendo deudor, llega a ser acreedor después del embargo hecho en bienes suyos a favor de un tercero, no puede oponer la compensación en perjuicio de quien ha obtenido el embargo. Es decir, los créditos deben ser expeditos, que no se efectúe en perjuicio de derechos adquiridos por un tercero.

4°. La prórroga de la obligación, cuyo incumplimiento. se exige, a cuyo efecto se consignará junto con el escrito de oposición, la prueba escrita de la prórroga.

Es recomendable que la prórroga además de constar por escrito, se protocolice por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente sin que esta sea una formalidad esencial para efectuar la oposición.

5°. Por disconformidad con el saldo establecido por el acreedor en la solicitud de ejecución, siempre que se consigne con el escrito de oposición, la prueba escrita en que ella se fundamente.

6°. Cualquier otra causa de extinción de la hipoteca establecida en los artículos 1907 y 1908 del Código Civil.

• EXAMEN POR EL JUEZ: En todos los casos señalados, el Juez examinará cuidadosamente los instrumentos que se le presentan, justificativos de la oposición, a los efectos de decidir si la acepta, o la rechaza y si está llena los extremos exigidos declarará el procedimiento ordinario hasta que deba sacarse a remate el inmueble hipotecado.

• EFECTOS DE LA OPOSICIÓN.

1. Si la oposición es declarada sin lugar, se procederá al remate del inmueble, previa la publicación de un cartel, fijando el día y la hora para efectuarlo. (662)
2. Si la oposición es declarada con lugar: Se declarará el procedimiento abierto a pruebas y la sustanciación continuará por los trámites del procedimiento ordinario, hasta que deba sacarse a remate el inmueble hipotecado, procediéndose con respecto a la ejecución, como lo establece el único aparte del artículo 634 del C.P.C.; las diligencias que se practiquen con respecto al decreto del embargo de los bienes, hasta el estado en que deban sacarse a remate las cosas embargadas, constarán en cuaderno separado y en ese estado se suspenderá el procedimiento ejecutivo, hasta que haya una sentencia definitivamente firme; si en la sentencia se establece que el acreedor no tiene derecho al crédito que hizo efectivo o que se excedió en su reclamación en la misma sentencia se establecerá la responsabilidad en que hubiere incurrido; y la ejecución de la definitiva abarcará esa responsabilidad.

• EFECTOS CUANDO NO SE FORMULA OPOSICIÓN

Si el deudor, o el tercero poseedor, no formulan oposición en el lapso establecido de ocho días, nace para el acreedor el derecho de solicitar el remate del bien hipotecado.

Se asimila tal situación a la ejecución de una sentencia definitivamente firme, puesto que practicado el embargo del inmueble, ante la falta de pago de los intimados, debe procederse seguidamente al remate del bien hipotecado, para con el producto de la venta satisfacer el derecho del acreedor, sin que sea necesario hacer nuevas notificaciones al deudor o al tercero poseedor.

8. CUESTIONES PREVIAS Y DEFENSAS DE FONDO SEGÚN ARTICULO 664 CPC

• Son aplicables a este procedimiento las disposiciones de los artículos 636 y 639 del C.P.C., de manera que todas las diligencias para anunciar la venta, las del justiprecio y cualesquiera otras que tengan relación con el embargo y venta de los bienes, se tramitarán por cuaderno separado.
• Si junto con los motivos en que se funda la oposición, el deudor o el tercero poseedor alegaren cuestiones previas de las indicadas en el artículo 346 eiusdem, se procederá como dispone el parágrafo único del artículo 657: Si junto con los motivos en que se funde la oposición, el demandado alegare cuestiones previas de las indicadas en el artículo 346, se entenderá abierta una articulación probatoria de ocho (8) días para promover y evacuar pruebas, sin necesidad de decreto o providencia del Juez; y el Tribunal decidirá dentro de los diez (10) días siguientes al vencimiento de la articulación, sin perjuicio de que antes del fallo, las partes puedan subsanar los defectos u omisiones invocadas, conforme a lo dispuesto en el artículo 350.La sentencia que se dicte en la articulación no tendrá apelación, sino en el caso de la incompetencia declarada con lugar, caso en el cual, la parte podrá promover la regulación de la competencia; y en los casos de las cuestiones previstas en los ordinales 9,10 y 11, de la norma indicada, los efectos de la articulación definitivamente firme, están señalados en los artículos 353,354,355 y 356, según los casos.

9. SUPLETORIEDAD DE LA VÍA EJECUTIVA SEGUN ARTICULO 665 CPC

La ejecución de las obligaciones garantizadas con hipoteca que no llene los extremos exigidos en el artículo 661, se llevará a cabo mediante el procedimiento de vía ejecutiva.

FUENTES CONSULTADAS:

CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL VENEZOLANO (CPC) GACETA OFICIAL N° 39264 DEL 15 DE SEPTIEMBRE DE 2009.

CÓDIGO CIVIL VENEZOLANO Gaceta Oficial de la República de Venezuela Caracas, lunes 26 de julio de 1982. Número 2.990 Extraordinario.El Congreso de la República de Venezuela