Análisis sobre la Propiedad Horizontal en Venezuela

Las viviendas son, desde la antigüedad, el cobijo y protección del ser humano. Desde los primeros tiempos fueron construidas para dar seguridad al hombre; para protegerlo de la intemperie. Tener un piso y un techo es sinónimo de tener asiento, de estar enraizado en algo, de pertenecer a un sitio. Por eso los mercados inmobiliarios reciben el nombre de Mercados de Bienes Raíces, porque se refieren a estructuras y propiedades que de alguna manera definen la vida del ciudadano; ya no será más un nómada; ya tiene dónde permanecer, dónde echar raíz.

    Los grupos de personas representan ese edificio social que conocemos como Sociedad, donde debemos aprender a respetar las ideas de nuestros semejantes y pensar en un mundo mejor. Las comunidades de personas que integran las áreas comunes o áreas de dominio común (en latín con dominus o condominium, es decir, condominio, propiedad común o propiedad conjunta) tienen la potestad de velar por esos espacios comunes a todos, cuidarlos, protegerlos y responder por ellos.

    El concepto de condominio tiene perfecta aplicación en las viviendas o edificios regidos por la propiedad horizontal, la cual denota comunidad de bienes o cosas comunes a los propietarios de las mismas, en el horizonte limítrofe del conjunto habitacional o residencial. Lo fundamental en la convivencia o interacción vecinal, es el reinado de la cordialidad, el respeto y las buenas costumbres entre los residentes de un inmueble determinado, edificio o conjunto de viviendas.

   En el presente trabajo hablaremos sobre la Ley  de la  Propiedad Horizontal (LPH) (Gaceta Oficial Nº 3.241, Extraordinario, del jueves 18 de Agosto de 1.983). Que no es más que una propiedad especial que se constituye exclusivamente sobre edificios divididos en apartamentos o locales que pueden ser aprovechados independientemente. Sabemos que la propiedad horizontal  tiene como principal característica que en ella coexisten dos clases de derecho de propiedad. Un derecho de propiedad individual, sobre el apartamento o local, y un derecho de propiedad colectivo o de la comunidad que conforma el edificio, sobre las áreas comunes de toda la construcción.

Generalidades

     Se conoce como propiedad horizontal al derecho que se ejerce sobre uno o más pisos, viviendas o locales de un edificio, que han sido adquiridos por distintos propietarios en forma separada pero que tienen ciertos derechos y obligaciones en común.

La propiedad horizontal, por lo tanto, es la institución jurídica vinculada a la división y organización de los inmuebles resultantes de la segregación de una construcción común. Dicha propiedad reglamenta la manera en que se divide el inmueble y su relación con el resto de los bienes privados y comunes del edificio.

En un edificio, pues, existen distintos propietarios. Cada propietario dispone de uno o más departamentos (también conocidos como pisos o apartamentos), pero nadie es dueño del edificio en su totalidad. A todas estas propiedades individuales se le suma la propiedad común de espacios como el lado de entrada, los pasillos, los ascensores, etc.

El derecho de propiedad horizontal supone que el propietario de un departamento tiene un porcentaje de propiedad sobre los espacios comunes. Dicha cuota es inherente a la propiedad del departamento e inseparable de ésta.

Principios

Es un principio básico del régimen de la Propiedad Horizontal, instituido por su Ley reguladora, la prevalencia del derecho necesario sobre el dispositivo. La Exposición de Motivos de la Ley de Propiedad Horizontal señala, en referencia expresa a los Estatutos que rigen la Propiedad Horizontal, lo siguiente: “Estos, frecuentemente, no eran fruto de las libres determinaciones recíprocas de los contratantes, sino que, de ordinario, los dictaba, con sujeción a ciertos tipos generalizados por la práctica, el promotor de la empresa de construcción, limitándose a prestar su adhesión las personas que ingresaban en el régimen de la propiedad horizontal. La ley brinda una regulación que, por un lado, es suficiente por sí con las salvedades dejadas a la iniciativa privada, para constituir, en lo esencial, el sistema jurídico que presida y gobierne esta clase de relaciones, y, por otro lado, admite que, por obra de la voluntad, se especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de derecho necesario, claramente deducibles de los mismos términos de la ley.

Naturaleza Jurídica

    El punto es muy debatido tanto en el plano teórico y de derecho comparado, como en la exégesis positiva de las leyes de cada país.

Hay que partir del concepto de propiedad horizontal y de sus características fundamentales para llegar a una determinación de su naturaleza jurídica. Así, habrá que convenir en que se trata de una propiedad muy especial o modificada por la conjunción con otros factores jurídicos. No hay en ella una libertad de disposición total, sino condicionada al objeto propio del piso, y al interés de los demás propietarios del edificio; tampoco hay libre división, porque las partes comunes siguen como accesorias de lo principal que está constituido por los apartamentos de cada uno; el uso del propietario o del inquilino etc., está igualmente condicionado al interés colectivo; no se sigue la regla de la accesión de la edificación al suelo; no da derecho de dominio sobre el subsuelo ni sobre el espacio superior; adquieren en ella mayor intensidad los problemas de vecindad y exigen una prolija regulación que debe reglamentarse.

    Puede surgir la propiedad horizontal de varias maneras: a) Porque el dueño de un edificio venda, done o transfiera de cualquier manera la propiedad de uno o más apartamentos reservándose o no la propiedad de otro u otros pisos, b) Por partición material de un condominio, de modo que cada copropietario llega a serlo exclusivamente de un departamento, conservandose la comunidad sobre las partes de utilidad para todos, c) Por construcción de un edificio por varias personas, destinando a propiedad horizontal.

No solamente los actos entre vivos pueden originar la propiedad horizontal, mediante venta, permuta, donación, asociación, etc., sino también la disposición testamentaria puede igualmente dar principio a un régimen de propiedad horizontal.

Propiedad Horizontal

    La propiedad horizontal es una institución jurídica que hace alusión al conjunto de normas que regulan la división y organización de diversos inmuebles, como resultado de la segregación de un edificio o de un terreno común. En sí la propiedad horizontal no es un bien inmueble en particular sino un régimen que reglamenta la forma en que se divide un bien inmueble y la relación entre los propietarios de los bienes privados y los bienes comunes que han sido segregados de un terreno o edificio. La propiedad horizontal permite la organización de los copropietarios y el mantenimiento de los bienes comunes.

    Se trata por tanto de aquella especial y seccional forma de división de la propiedad que se ejerce sobre viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales, sitios y otros en que se divida un condominio y que atribuye al titular de dichas unidades un derecho de propiedad absoluto y exclusivo sobre las mismas, y un derecho de copropiedad forzosa respecto a los bienes de dominio común.

Así pues, junto con el piso, el derecho de propiedad horizontal incluye un porcentaje de propiedad sobre los elementos comunes de todos los propietarios de pisos en el edificio en cuestión. Tales elementos se consideran necesarios para el adecuado uso y disfrute del piso, y la cuota que exista sobre ellos es completamente inherente a la propiedad del piso, siendo inseparable de ésta.

    La propiedad horizontal es una mezcla de propiedad individual y copropiedad. No es una empresa, una sociedad, una entidad sin ánimo de lucro cualquiera.

    La base legal de la Propiedad Horizontal es la Ley de Propiedad horizontal LPH (Gaceta Oficial Nº 3.241, Extraordinario, del jueves 18 de Agosto de 1.983), pues está prevé el ordenamiento, y es aplicada en comunidades de personas que residen en edificios y conjuntos residenciales, comporta una serie de derechos y deberes, los cuales están reflejados, en la legislación venezolana.

       La propiedad horizontal tiene como principal característica que en ella coexisten dos clases de derecho de propiedad. Un derecho de propiedad individual, sobre el apartamento o local, y un derecho de propiedad colectivo o de la comunidad que conforma el edificio, sobre las áreas comunes de toda la construcción.

En este tipo de construcciones, por mandato de la ley deberá haber un grupo de personas que dirijan la manera de administrar los gastos de mantenimiento del edificio. A este grupo se le llama Junta de Condominio.

También es bueno que sepamos que para que en un edificio exista legalmente la propiedad horizontal, previamente debe de haberse redactado y presentado en la oficina de registro inmobiliario un documento que se le llama Documento de Condominio que es el documento de la comunidad de ese edificio. En este documento se señala entre otras cosas, la intención del constructor del edificio de destinarlo a la venta por apartamentos o locales, se especifica qué uso se le va a dar a estos apartamentos o locales, se señalan las características de la construcción del edificio, su tamaño, número de pisos, cuántas personas conformarán la junta de condominio, etc.

La base legal de la Propiedad Horizontal es la Ley de Propiedad horizontal

Podemos destacar, a la luz de esta legislación, tres (3) figuras centrales.

    En primer lugar, lo que pudiera llamarse el poder originario o de máxima autoridad como lo es la comunidad de vecinos, comunidad de propietarios, formalmente conocida como Asamblea de Propietarios. En segundo lugar, un órgano representativo de la comunidad de propietarios, conocido como Junta de Propietarios o Junta de Condominio, la cual es elegida por los propios propietarios para que representen y defiendan sus derechos e intereses. En tercer lugar, el Administrador, el cual es elegido por la comunidad o Asamblea de Propietarios, y es la figura operativa en la conducción y el quehacer diario del edificio o conjunto residencial, y en cuyos hombros descansa la responsabilidad del funcionamiento del inmueble o inmuebles encomendados.

    Asimismo existe la función del administrador, como trabajo que realmente es, debe ser remunerada, así esa persona resida en el edificio o conjunto de edificios que va a administrar, salvo que éste decida ejecutar esta actividad ad honorem. Por el contrario, a la Junta de Condominio no se le establece remuneración alguna, por lo cual el trabajo de este grupo de personas merece respeto y consideración, respaldo y colaboración de parte de los propietarios. Sin embargo, sería importante considerar algún tipo de remuneración para estas personas que sacrifican su tiempo y su dignidad (a veces se les falta el respeto), por velar por las cosas comunes. En algunas residencias se les exonera del pago de condominio, lo cual lo tienen bien ganado.

La Junta de Condominio debe tomar decisiones en los asuntos de la comunidad de propietarios. Su constitución y funcionamiento revisten carácter de obligatoriedad en los regímenes de propiedad horizontal. La elección de la junta está prevista en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, donde se señala que este órgano comunal deberá estar integrado por tres (3) propietarios, como mínimo, y tres (3) suplentes que llenarán sus faltas. La misma la elegirá la comunidad de propietarios, y ellos (la Junta) deben elegir un presidente. Esta junta durará un (1) año ejerciendo sus funciones, y podrán ser reelectos. En el mismo artículo 18 se definen sus atribuciones.

Tanto la Junta de Condominio como el Administrador deben trabajar en conjunto. La primera debe velar por el cuidado de las áreas comunes del edificio o conjunto residencial, y supervisar las actuaciones del Administrador. Este último debe centrarse en la gestión de los recursos, como la facturación mensual de los gastos comunes, la cobranza de los recibos, la compra de bienes y servicios, el pago a proveedores, llevar la contabilidad de manera clara, precisa y transparente, el manejo del Fondo de Reserva, las prestaciones sociales de los trabajadores, y demás tareas y responsabilidades previstas en el artículo 20 de la Ley.

Otra figura fundamental en el día a día de la convivencia vecinal, bajo el régimen de Propiedad Horizontal (PH), como auxilio de las tres (3) figuras mencionadas anteriormente, y fundamental en todo edificio o conjunto residencial, es el Conserje (sea hombre o mujer), quien tiene a su cargo la limpieza y custodia del o los inmuebles bajo el régimen señalado. Sus atribuciones, derechos y deberes, están contemplados en la Ley Orgánica del Trabajo (LOT), en los artículos que van del 282 al 290.

Cada condominio tiene sus propias necesidades, las cuales deben jerarquizarse para el mejor aprovechamiento de los recursos a aplicar. Esta es la labor del Administrador. Es de fundamental importancia que cada propietario cumpla con su responsabilidad de contribuir con las cosas o gastos comunes (pagar el recibo de condominio); acción esta que define la vida, conservación y mantenimiento del edificio, las viviendas o conjuntos residenciales.

Cuando un propietario incumple con sus obligaciones condominiales, y se convierte en moroso (deudor de dos (2) o más recibos o cuotas de condominio), se torna en contribuyente o colaborador del deterioro del edificio o conjunto residencial, y tanto la junta de condominio, como el administrador, deben evitar a tiempo que este cáncer se extienda al resto de los propietarios.

CONCLUSIÓN

   Propiedad Horizontal es una propiedad especial que se constituye exclusivamente sobre edificios divididos en apartamentos o locales que pueden ser aprovechados independientemente. Concretando el presente trabajo reseñamos que la base legal es la Ley de Propiedad horizontal LPH, esta nace desde el momento en que se constituye dicho régimen para un edificio, cosa que se hace generalmente en escritura pública para poder tener acceso al Registro de la Propiedad. Junto a dicha Constitución, se otorgaron también los Estatutos, que contendrán las reglas para el ejercicio de los derechos de propiedad, que puede haber fuertes limitaciones al derecho de propiedad), así como todo lo relativo a gobierno del edificio, gastos, conservación, entre otras particularidades.

    Es muy importante que dichos Estatutos estén inscritos en el registro de la Propiedad para que puedan afectar a terceros, aunque hay muchas Comunidades que se remiten sin más a las normas genéricas, por defecto de la propia Ley de Propiedad Horizontal.

   La característica básica de la propiedad horizontal como comúnmente se la entiende hoy en día es la mezcla entre propiedad individual y propiedad colectiva.

En la propiedad horizontal todas las decisiones concernientes a las partes comunes se toman a través de una entidad denominada “consorcio de propietarios” o junta de condominio, que es el conjunto de todos los propietarios del edificio. El modo en el cual este consorcio ópera se establece a través de un “documento de condominio y administración”. Por el contrario, las decisiones que conciernen a las partes propias las toman los propietarios individualmente, si bien las mismas están sujetas a ciertas restricciones basadas en las normas generales de derecho civil y están limitadas por ciertos derechos específicos otorgados a la junta de condominio.

 

 

 

 

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