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Validez de cláusula Arbitral en los Arrendamientos de Uso Comercial

El arbitraje  es un proceso mediante el cual, dos o más personas en conflictos, acuerdan de manera voluntaria, someter a una o más personas imparciales y expertas llamados Árbitros, la solución de una controversia mediante una decisión definitiva e inapelable denominada Laudo Arbitral, el cual tiene fuerza ejecutoria o valor de cosa juzgada y, por tanto, es vinculante y de obligatorio cumplimiento para las partes. 

El arbitraje fue incorporado en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela como un Medio Alternativo de Solución de Conflictos, que forma parte del Sistema de Justicia Venezolano. Así mismo, se encuentra regulado por la Ley de Arbitraje Comercial de 1998. 

La Ley de Arbitraje Comercial venezolana define el acuerdo de arbitraje en sus artículos 5 y 6, como sigue: 

Artículo 5.

El “acuerdo de arbitraje” es el acuerdo por el cual las partes deciden someter a arbitraje todas o algunas controversias que hayan surgido o puedan surgir entre ellas respecto de una relación jurídica contractual o no contractual. El acuerdo de arbitraje puede consistir en una cláusula incluida en un contrato o en un acuerdo independiente. 

En virtud del acuerdo de arbitraje las partes se obligan a someter sus controversias a la decisión de árbitros y renuncian a hacer valer sus pretensiones ante los jueces. El acuerdo de arbitraje es exclusivo y excluyente de la jurisdicción ordinaria. 

Artículo 6.

El acuerdo de arbitraje deberá constar por escrito en cualquier documento o conjunto de documentos que dejen constancia de la voluntad de las partes de someterse a arbitraje. La referencia hecha en un contrato a un documento que contenga la cláusula arbitral, constituirá un acuerdo de arbitraje siempre que dicho contrato conste por escrito y la referencia implique que esa cláusula forma parte del contrato. En los contratos de adhesión y en los contratos normalizados, la manifestación de voluntad de someter el contrato a arbitraje deberá hacerse en forma expresa e independiente 

El 18 de octubre de 2018, fue publicada la Sentencia N° 702, emitida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia.

Del contenido de la Sentencia se desprende lo siguiente: la desaplicación, en virtud del control difuso de la Constitución por parte de un árbitro en un laudo arbitral, del literal “j” del artículo 41 de la Ley de Arrendamiento Comercial era correcta y ajustada a la máxima ley venezolana que es la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

La Sala determinó que, si bien existe la posibilidad de sostener el arbitraje como un imperativo categórico, a través del cual se debe procurar y asegurar que los interesados tengan la posibilidad de acudir a la jurisdicción alternativa (arbitral) y no a la jurisdicción ordinaria (judicial), el artículo 258 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela no hace diferencias al respecto, por lo que puede admitirse como un “colaborador del poder judicial el cual ofrece la posibilidad de desahogar el sistema de justicia”. De allí se desprende el evidente interés en que se imponga su reconocimiento a nivel constitucional y que toda disposición normativa en materia de arbitraje sea interpretada de forma tal que se estimule el desarrollo del mismo como medio alternativo de resolución de conflictos.

De igual manera la Sala adoptó el criterio de que, el empleo del arbitraje como medio alternativo de solución de conflictos es plenamente admisible para debatir y resolver aquellos casos de arrendamientos de locales comerciales en los que las partes decidan acudir al mismo, contando el árbitro con todas las potestades propias de un juzgador independiente y autónomo, conocedor del derecho, que debe velar de igual manera por su correcta interpretación y aplicación, dándole prevalencia a los principios y normas constitucionales, en atención a lo cual se declara conforme a derecho la desaplicación por control difuso de la constitucionalidad del artículo 41, literal “j” de la Ley especial que se hizo el pasado 15 de septiembre de 2016.

En el contrato de arrendamiento la parte arrendadora demandante invocó como fundamento para iniciar este proceso arbitral la cláusula vigésima octava incluida dentro del texto del  contrato de arrendamiento del local comercial de autos, cuya desocupación por vencimiento del término de la contratación y de la prórroga legal fue pedida.

Dicha cláusula dice textualmente:

‘LA ARRENDADORA, LA INQUILINA, convienen expresamente en que todas las controversias no resueltas entre LA ARRENDADORA y/o LA INQUILINA y que se suscite en relación con la aplicación del presente contrato, a elección exclusiva de la ARRENDADORA, deberá ser resuelta definitivamente mediante arbitraje de conformidad con lo establecido en el Reglamento de Arbitraje del Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Caracas, que se encuentre en vigencia para la fecha de la controversia, con tres árbitros de derecho nombrados de acuerdo con dicho Reglamento’. Uno de los requisitos fundamentales de un contrato, y en este caso de la cláusula arbitral, es haber contado con el consentimiento de ambas partes, lo cual no ofrece dudas ya que el compromiso arbitral está incluido dentro del contrato de arrendamiento celebrado entre arrendadora y arrendataria y ha sido aquella, a través de apoderados, que dio inicio a este proceso arbitral fundamentándose en la cláusula ya citada. En el presente caso, la cláusula vigésima octava del contrato de arrendamiento cuyo contenido se ha transcrito, establece que el dar inicio a un procedimiento arbitral depende de la decisión o ‘a elección exclusiva de LA ARRENDADORA…”’, es decir, la parte arrendataria, según la letra de esa cláusula, en caso de tener alguna reclamación y disputa con la arrendadora debería acudir al Poder Judicial (sic), lo cual es su derecho. La arrendataria en principio no podría solicitar el arbitraje aun cuando en el encabezado de ella se dice que todas las controversias que se susciten en virtud del contrato de arrendamiento son pasibles de ser dilucidadas en arbitraje, salvo que la parte arrendadora se plegara a un eventual arbitraje iniciada por la arrendataria. Ahora bien, durante todo el procedimiento arbitral tramitado en el presente expediente, la parte demandada, arrendataria, no ha comparecido a ninguno de los actos del proceso, no ha constituido apoderado ni ha dado respuesta en forma alguna a las múltiples comunicaciones que se le han hecho y que consta en el expediente que las ha recibido. Por lo tanto no ha manifestado su disconformidad en forma alguna con este procedimiento, no se ha hecho presente, por lo tanto no ha formulado alegatos en su defensa ni en rechazo al procedimiento.

Pues bien la Ley de Arbitraje Comercial define en su artículo 5° en forma quizás redundante al señalar:

‘El acuerdo de arbitraje es un acuerdo por el cual las partes deciden someter a arbitraje todas o algunas de las controversias que hayan surgido o puedan surgir entre ellas respecto de una relación jurídica contractual o no contractual. El acuerdo de arbitraje puede consistir en una cláusula incluida en un contrato, o en un acuerdo independiente…’.

Si aplicamos esta disposición legal a la cláusula arbitral de este contrato de arrendamiento, podemos concluir que las partes optaron por someter a arbitraje las controversias planteadas por la arrendadora, lo cual es válido en el contexto legal planteado y por lo tanto la cláusula es válida, el procedimiento se ha desarrollado conforme a la Ley de Arbitraje Comercial y el Reglamento General del Centro de Arbitraje de la Cámara de Caracas y según lo pautado en el Acta de Misión ya señalada.

Por otra parte, la vigente Ley de Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial en el literal j de su artículo 41 dice textualmente:

‘En los inmuebles regidos por este Decreto ley queda taxativamente prohibido… j. El arbitraje privado para resolver los conflictos surgidos entre arrendador y arrendatario con motivo de la relación arrendaticia…’

Este tribunal arbitral considera que esa disposición contradice dos normas constitucionales de aplicación preferente, la cuales son: el artículo 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela que expresa:

La potestad de administrar justicia emana de los ciudadanos o ciudadanas y se imparte en nombre de la República por autoridad de la ley.

Corresponde a los órganos del Poder Judicial conocer de las causas y asuntos de su competencia mediante los procedimientos que determinen las leyes, y ejecutar o hacer ejecutar sus sentencias.

La Dra. Irma Lovera De Sola quien fue designada arbitro único al frente de este procedimiento, expreso lo siguiente : “La sentencia, aunque viene precedida por otras que se inclinan a la tendencia pro-arbitraje, es novedosa porque levanta una prohibición contenida en una ley reciente de 2014 y permite la expansión del arbitraje a un ámbito que le estaba vedado, lo cual significará una promoción del arbitraje que será muy beneficioso para los ciudadanos en general y para los contratantes de alquileres comerciales en particular. Así mismo la Dra. Lovera nos deja estas interrogantes  ¿Qué pueden hacer los abogados para beneficiarse de manera legítima, ellos y sus clientes? Pueden recomendar incluir cláusula arbitral en los contratos de inmuebles comerciales. ¿Y que pueden hacer los ciudadanos con esta sentencia, para que les sirve?.

Además de leer la sentencia detalladamente y aclarar con profesionales conocedores de la materia las dudas que les surjan, recomendarle tanto a propietarios como a futuros arrendatarios que incluyan cláusula arbitral en su contrato de alquiler comercial, y de esta manera promocionarán el arbitraje, no solamente de manera abstracta, sino en lo concreto para que se puedan resolver conflictos que surjan entre las partes de un contrato de alquiler comercial de una manera certera, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa, sin dilaciones.

Consultar sentencia Núm. 0702, Nro. Expediente 17-0126  del 18 de octubre de 2018, Sala Constitucional  del Tribunal Supremo de Justicia.

Abg. Mylener Echeverría
Derecho Civil – Familia
Administradora de @civilízate

Consultas:
civilizate5@gmail.com


Bibliografía consultada:

-LEY DE ARBITRAJE COMERCIAL.
Gaceta Oficial Nº. 36.430, de fecha 07 de abril de 1998.

– REGLAMENTO DE ARBITRAJE DEL CENTRO DE CONCILIACIÓN Y ARBITRAJE DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE CARACAS.

-LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA USO COMERCIAL. Gaceta Oficial Nº. 40.418, de fecha 23 de mayo de 2014 .

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