Suspensión de Cánones de Arrendamiento en Venezuela. Análisis de decretos N° 4.169 de fecha 23 de Marzo de 2020 y N° 4.279 de fecha 2 de septiembre de 2020.
En el siguiente artículo de opinión, analizaremos los Decretos presidenciales No 4.169 de fecha 23 de marzo de 2020 y Decreto No 4.279 de fecha 2 de Septiembre de 2020. El Decreto No 4.169, fue una de primeras medidas tomadas por el Estado de Alarma en Venezuela para hacer frente a la crisis económica venidera, consecuencia del Covid-19. Está destinado a regulan los contratos de Arrendamientos de Locales Comerciales, así como también Contratos de Arrendamientos destinados a Vivienda Principal, interviniendo en lo que respecta al canon de arrendamiento y a las consecuencias derivadas de dicha cláusula. Estableciéndose la Suspensión de los cánones de arrendamientos desde la entrada en vigencia de este Decreto, es decir, desde el 23 de marzo de 2020, hasta el 1ro de septiembre del 2020. Periodo este que fue prorrogado hasta el 23 de marzo de 2021 con la entrada en vigencia del decreto No 4.279.
Ahora bien, esta denominación fue objeto de numerosos análisis e interpretaciones, debido a que existía la duda, si los arrendatarios o inquilinos dejarían de cancelar estas mensualidades vencidas, si estaban exonerados del pago, si el gobierno se haría cargo, entre otros. Así las cosas, cuando el decreto hace alusión al término “Suspender", no se refiere a que los arrendatarios o inquilinos se verían exentos de cancelar los cánones vencidos, durante este periodo, si no que no les resultarán exigibles al arrendatario o arrendataria el pago de los cánones de arrendamiento que correspondan, ni los cánones vencidos a la fecha aún no pagados, para lo cual, vencida la vigencia de este decreto, deberán las partes intervinientes en el contrato de arrendamiento, fijar los parámetros de reestructuración de pagos o refinanciamiento que correspondan.
¿A CUÁLES CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS LES SERÍAN APLICABLES LAS DISPOSICIONES ESTÉ DECRETO?
Los inmuebles destinados a vivienda principal, vivienda estudiantil, habitación, residencia o pensión, de los anexos. Así como también los inmuebles destinados al uso comercial que no se encuentren ejerciendo actividad económica durante este periodo (Discotecas, Bares, Gimnasios, entre otros). Los contratos de Arrendamientos para locales comerciales gozan de este beneficio de forma relativa, válidamente podríamos señalar que se encuentran sujetos por el principio REBUS SIC ESTANTIBUS ( estando así las cosas) , debido a que desde el momento en que el local objeto de arrendamiento, inicie sus actividades económicas conforme a la flexibilización que se ha venido acordando para el reinicio del sector empresarial en el país , cesaran para estos contratos los efectos de este decreto e inmediatamente deberá cumplir con las obligaciones del mismo, tal cual como fueron acordadas en el contrato primigenio.
¿A QUÉ CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS NO LE ES APLICABLE ESTE DECRETO?
A los contratos de arrendamientos de inmuebles destinados a Locales Comerciales que debido a la naturaleza de su actividad económica no han paralizado su actividad (Supermercados, Abastos, Farmacias, entre otros)
Tampoco les serán aplicables las disposiciones de este decreto los contratos de Arrendamientos de inmuebles destinados a oficias, consultorios, laboratorios o quirófanos, Instituciones educativas, depósitos, galpón o estacionamiento, terrenos no edificados, fincas rurales. Debido a que fueron excluidos de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial y su ámbito de aplicación.
Tiempo y forma de pago de los cánones de arrendamiento vencidos.
Llegado el momento, y vencido como se encuentre la vigencia de estos decretos, o bien porque el local comercial haya iniciado sus actividades económicas, las partes deberán llegar a un acuerdo para el pago de los cánones qué, según el único aparte del artículo 3 del decreto No 4.169, no podrá el arrendador plantear la exigencia de la cantidad total de todos los cánones vencidos como una sola cuota.
De no llegar las partes a un acuerdo acerca de la reestructuración de pagos o el refinanciamiento del contrato de arrendamiento, someterán sus diferencias a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), en el caso de los inmuebles destinados a uso como vivienda principal, y a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) cuando se trate de inmuebles comerciales, para dirimir estos conflictos y en caso de ser necesario intermediaran en el establecimiento de las nuevas condiciones que temporalmente aplicaran para las partes (Art. 3 único aparte). En este punto es de suma importancia señalar que dichos organismos no se encuentran laborando hasta la fecha, por lo que las partes, se encuentran indefensos al momento de llevar a cabo el ejercicio de su derecho de Petición enmarcado en el artículo 51 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y siendo en consecuencia, totalmente ineficaces las disposiciones de este decreto.
¿PUEDO DEMANDAR EL DESALOJO DE INMUEBLES OBJETO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO?
Durante la vigencia de estos decretos se suspende la aplicación del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Por lo que quedan prohibidas las demandas de desalojo de viviendas principales, estando suspendidas las causales allí previstas para poder incoar demandas de desalojos.
Por el mismo periodo, se suspende la aplicación de la causal de desalojo establecida en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercia…Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos… Omissis… En esta ocasión el decreto solo prohíbe y suspende la causal de desalojo ut supra mencionada, por lo que, bien podría el arrendador incoar demanda de desalojo de locales comerciales si incurre en causal de desalojo, distinta al no pago del canon de arrendamiento.
Ahora bien, sabiendo que son competentes para conocer dichos asuntos los Tribunales de Municipio civil, desde el inicio del decreto de Estado de Alarma y hasta el momento, no se encuentran despachando, por lo que se evidencia que las partes involucradas en contratos de arrendamiento en Venezuela, aún con la vigencia de este decreto, se ven impedidos de ejercer acciones tanto administrativas como judiciales en pro de dar cabal cumplimento a las obligaciones de su contrato de arrendamiento.
Ahora bien, esta denominación fue objeto de numerosos análisis e interpretaciones, debido a que existía la duda, si los arrendatarios o inquilinos dejarían de cancelar estas mensualidades vencidas, si estaban exonerados del pago, si el gobierno se haría cargo, entre otros. Así las cosas, cuando el decreto hace alusión al término “Suspender", no se refiere a que los arrendatarios o inquilinos se verían exentos de cancelar los cánones vencidos, durante este periodo, si no que no les resultarán exigibles al arrendatario o arrendataria el pago de los cánones de arrendamiento que correspondan, ni los cánones vencidos a la fecha aún no pagados, para lo cual, vencida la vigencia de este decreto, deberán las partes intervinientes en el contrato de arrendamiento, fijar los parámetros de reestructuración de pagos o refinanciamiento que correspondan.
¿A CUÁLES CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS LES SERÍAN APLICABLES LAS DISPOSICIONES ESTÉ DECRETO?
Los inmuebles destinados a vivienda principal, vivienda estudiantil, habitación, residencia o pensión, de los anexos. Así como también los inmuebles destinados al uso comercial que no se encuentren ejerciendo actividad económica durante este periodo (Discotecas, Bares, Gimnasios, entre otros). Los contratos de Arrendamientos para locales comerciales gozan de este beneficio de forma relativa, válidamente podríamos señalar que se encuentran sujetos por el principio REBUS SIC ESTANTIBUS ( estando así las cosas) , debido a que desde el momento en que el local objeto de arrendamiento, inicie sus actividades económicas conforme a la flexibilización que se ha venido acordando para el reinicio del sector empresarial en el país , cesaran para estos contratos los efectos de este decreto e inmediatamente deberá cumplir con las obligaciones del mismo, tal cual como fueron acordadas en el contrato primigenio.
¿A QUÉ CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS NO LE ES APLICABLE ESTE DECRETO?
A los contratos de arrendamientos de inmuebles destinados a Locales Comerciales que debido a la naturaleza de su actividad económica no han paralizado su actividad (Supermercados, Abastos, Farmacias, entre otros)
Tampoco les serán aplicables las disposiciones de este decreto los contratos de Arrendamientos de inmuebles destinados a oficias, consultorios, laboratorios o quirófanos, Instituciones educativas, depósitos, galpón o estacionamiento, terrenos no edificados, fincas rurales. Debido a que fueron excluidos de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial y su ámbito de aplicación.
TIEMPO Y FORMA DE PAGO DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO VENCIDOS.
Llegado el momento, y vencido como se encuentre la vigencia de estos decretos, o bien porque el local comercial haya iniciado sus actividades económicas, las partes deberán llegar a un acuerdo para el pago de los cánones qué, según el único aparte del artículo 3 del decreto No 4.169, no podrá el arrendador plantear la exigencia de la cantidad total de todos los cánones vencidos como una sola cuota.
De no llegar las partes a un acuerdo acerca de la reestructuración de pagos o el refinanciamiento del contrato de arrendamiento, someterán sus diferencias a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), en el caso de los inmuebles destinados a uso como vivienda principal, y a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) cuando se trate de inmuebles comerciales, para dirimir estos conflictos y en caso de ser necesario intermediaran en el establecimiento de las nuevas condiciones que temporalmente aplicaran para las partes (Art. 3 único aparte). En este punto es de suma importancia señalar que dichos organismos no se encuentran laborando hasta la fecha, por lo que las partes, se encuentran indefensos al momento de llevar a cabo el ejercicio de su derecho de Petición enmarcado en el artículo 51 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y siendo en consecuencia, totalmente ineficaces las disposiciones de este decreto.
¿PUEDO DEMANDAR EL DESALOJO DE INMUEBLES OBJETO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO?
Durante la vigencia de estos decretos se suspende la aplicación del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Por lo que quedan prohibidas las demandas de desalojo de viviendas principales, estando suspendidas las causales allí previstas para poder incoar demandas de desalojos.
Por el mismo periodo, se suspende la aplicación de la causal de desalojo establecida en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercia…Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos… Omissis… En esta ocasión el decreto solo prohíbe y suspende la causal de desalojo ut supra mencionada, por lo que, bien podría el arrendador incoar demanda de desalojo de locales comerciales si incurre en causal de desalojo, distinta al no pago del canon de arrendamiento.
Ahora bien, sabiendo que son competentes para conocer dichos asuntos los Tribunales de Municipio civil, desde el inicio del decreto de Estado de Alarma y hasta el momento, no se encuentran despachando, por lo que se evidencia que las partes involucradas en contratos de arrendamiento en Venezuela, aun con la vigencia de este decreto, se ven impedidos de ejercer acciones tanto administrativas como judiciales en pro de dar cabal cumplimento a las obligaciones de su contrato de arrendamiento.
TE DEJAMOS UN VIDEO DONDE EXPLICAMOS LOS DECRETOS MENCIONADOS:
Por Dinora Alexandra Balestrini
Colaboradora en Aquí Se Habla Derecho ®
Abogada egresada de la Universidad Valle de Momboy, actualmente Asistente Judicial en Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de la Circunscripción Judicial Estado Trujillo Venezuela, maneja el Derecho Civil, Procesal Civil, y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes.
Redes sociales: @alexa_balestrini
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